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休斯顿海湖别墅|美国|1-3居 海湖别墅

LeagueCity (利格城)是休斯顿第四大卫星城,坐落于休斯顿市中心东南美丽的Clear 湖畔,沿45 号高速公路可直达休斯顿市中心。利格城不仅坐拥都市的地利之便,还尽享天然的森林之美以及浪漫的海滨风情。
售价:
¥ 2092080.00
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休斯顿海湖别墅 区域介绍:League City (利格城)

LeagueCity (利格城)是休斯顿第四大卫星城,坐落于休斯顿市中心东南美丽的Clear 湖畔,沿45 号高速公路可直达休斯顿市中心。利格城不仅坐拥都市的地利之便,还尽享天然的森林之美以及浪漫的海滨风情。

工作机会增加,人口增长迅速

由于近些年休斯顿工作机会增加,人口增长迅速,利格城的城市人口从2000年的4.7万增长到2016年的10.2万人,增速为117%。人口的增加、就业机会的增多,使利格城的失业率在休斯顿各大城市最低,为4.3%(2016年统计)。

毗邻NASA,家庭收入高

海湖别墅项目所在区为人口增长迅速的白人社区,毗邻NASA,休斯顿港和各类高端医疗机构,利格城已经成为周边科学家,工程师,医生等中产阶级的集中居住地,同时也是休斯顿能源,教育,政府,商业机构高级管理人员的最佳居住地。

其教育水平和收入水平都很高。其家庭平均收入为$9.7万美金,高于美国平均水平75%。利格城的房价和租金增长的内部驱动力来源于持续涌入的人口,人口增长则是由整个休斯顿的经济和产业结构带来的就业增加。

休斯顿利格城房价及租赁市场分析

利格城房价过去6年,增长了62%。

美国的房地产市场较为成熟,信息透明度较高,,从美国最大的房源和房价查询网站Zillow上获取市场数据和房源信息客观公允。

Zillow数据显示,截止至2018年10月,海湖别墅项目所在地利格城的房屋均价为$26万美金,一年间房价增长了7.3%,未来一年预期将继续增长2.9%。市场热度表现为回暖,现处于卖方市场,房屋供给仍处于短缺状态。

下图所示,与我方项目同类的4房别墅的市场均价已经达到了$33.8万美金。

相比而言,海湖别墅的平均售价仅为$28万美金,已留给投资者足够的收益空间。周边同等户型和同等面积的项目价格比我们还高出3-5万美金。

而按照房屋面积来看单价,所有利格城挂牌在售房源的房价中位数为$118美金/平方英尺;而4房的房价中位数为$121/平方英尺。海湖项目的平均价格在$120/平方英尺左右。

利格城的租金在过去5年,房租增长了15%。

利格城的租金均价为$1971/套,高于休斯顿的平均租价$1560,更是远超全美房屋租赁均价$1445/套。其中,海湖别墅同类型的4房房屋的平均租赁价格能达到$2207/套。然而我们现在估算的,分配给投资人的5%的年租金收益是基于$1850/套测算,剩余差价部分则是我们预留的收益空间。

海湖项目介绍

项目概况

海湖精装独栋别墅已经交付,目前是现房,项目占地71.25 英亩(28.83 万平方米),整体规划175 套,分四期建设:一期31 套,二期52 套,三期42 套,四期50套。每套别墅占地6250平方英尺(580 平方米)至12000平方英尺(1115 平方米)不等。房屋结构为混凝土地基,砖木结构,地上两层建筑;户型为4 居室+3.5 卫生间+2 车位, 建筑面积为207~208平方米。美式风格精装修,含家电。

房屋基本配备:

双层独栋别墅,高 5.7米

混凝土地基,砖木框架

美制高级防火屋顶(30年质保)

美制高级定制外墙砖

美国高级Louisiana Pacific外墙材料

美制高效节能双层保温玻璃

前后院节能灯光系统

1.8米高专属私有高木围墙

家庭ANSI/BHMA三级安全保安系统

项目位置

谷歌地图搜索:Bay Colony Pointe West”,就能定位到海湖项目的地址。

具体地址:6555 JewelStone Ln, League City, TX 77539。

距离休斯顿市中心28.3英里,沿45号高速公路约33 分钟车程。

距离德州医疗城31英里,沿45号高速公路约36分钟车程。

项目定位

海湖项目是Bay Colony Pointe West 这个成熟社区的拓建项目。因为靠近NASA,休斯顿港,UTMB 等机构,该社区的居民以科学家,工程师,医生等专业人士为主,属于美国传统的白人中产阶级社区。该社区配套极为成熟完善:商业,学校,医院,便民设施皆在车程15 分钟内即可抵达。所以,该社区的租赁需求一直持续旺盛。

海湖项目交房入市后,面对的租客群体将会是:

典型的美国中产阶级家庭, 以白人为主

在周边的League City工作, 有稳定的收入,一家四口人左右

没有购房, 以租房为主, 对于孩子的教育要求不是非常高, 学校5分以上即可

十分注重生活的便利, 旁边需配备超市, 银行, 餐厅及大型的ShoppingMall

十分注重家庭时光, 有休闲去处, 周末可以带着家人一同出游

项目周边配套设施

目前利格城凭借其优质的生活环境和就业环境已经成为休斯顿地区最佳的居住区之一,我们的项目位于利格城最大的社区BAY COLONY, 配套非常成熟。周边有16所学校,74个商业配 套,40个餐饮配套,28个便民配套,环境优美,临近坐拥几大公园和高尔夫球场。

购物

海湖别墅项目共享区域繁盛配套,开车5分钟可以抵达各大超市和商业中心

休斯顿第二大购物中心Baybrook Shopping Mall——车程10分钟

好市多Costco,塔吉克Target、Kroger 及HEB——车程5分钟

大型商业综合体-PinnaclePark 35英亩主题乐园——车程10分钟

Adventure Pointe主题乐园——车程15分钟

休斯顿第二大奥特莱斯 Tanger——车程09分钟

休闲娱乐

NASA,休斯顿最知名景点 ——车程20分钟

休斯顿港25英里,超级就业体——车程25分钟

知名墨西哥风情海滨小镇-Kemah小镇——车程20分钟

南湾码头-美国第三大帆船停泊港——车程20分钟

木兰清溪高尔夫球俱乐部——车程18分钟

棒球大联盟梦想运动公园——车程5分钟

医疗配套

德州大学医学院(利格城分院)——车程8分钟

MD安德森癌症门诊中心(利格城分院)——车程8分钟

赫曼纪念医院(利格城分院)——车程5分钟

休斯顿卫理公会医院(利格城分院)——车程10分钟

教育配套

考尔德小学 (A-) ——车程2分钟

维多利亚湖中学(A)——车程8分钟

迪金森高中(B)——车程14分钟

户型推荐

项目投资收益测算

项目包租收益和查询

房屋相关费用列表 项目购房阶段的成本费用?

以30万房产为例,除了房款之外,还需缴纳的一次性费用包括:

产权过户费用 - 产权公司监管费用,产权保险

HOA(业主协会会员费)费用

申请税号费用

房屋验房费用(可选)

项目持有成本是多少?需要交纳什么税费?

美国房产持有成本主要是物业管理费,房屋保险费,房产税,房屋维修费用,具体费用和比例每个州每个城市每个社区每一户都不同,海湖项目的持有成本如下:

物业管理费:1200-2000 美金

房屋保险费:800-1000 美金

房产税:2%-2.5%,取决于当年当地政府的征税比例

房屋维修费:不定,500-1000 美金,视具体情况而定

但是在包租期间,开发商承担这些费用。客户自己需要承担的费用为每年报税的费用,500美金。

房屋投资收益测算(全款)

以27万美金的别墅举例,现金支付3年后年均投资回报率约为8.87%;

15年贷款利率为5.5%,3年后年均投资回报率约为7.22%

30年贷款利率为4.75%,3年后年均投资回报率约为12.18%